Verbraucherbauvertrag in der Krise: die letzten zehn Prozent sitzen nicht auf der Abnahme
How-tos schreiben: Abschläge nach Baufortschritt, neunzig Prozent schützen den Bauherrn, fünf Prozent Sicherheit, fertig. Die letzten zehn Prozent sitzen nicht auf der Abnahme. § 650m Absatz 1 lässt Abschläge nach § 632a nur bis neunzig Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachträge nach § 650c zu. § 650g Absatz 4 hält den Rest, bis die Abnahme da ist und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Die fünf Prozent nach Absatz 2 sind bei der ersten Abschlagszahlung ein Einbehalt, der nicht ankommt, oder eine Garantie, die dieselbe Avalinie belegt. Keel in Hamburg legt diese Zeile in zwei Werktagen ins kostenlose Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100; eine Success Fee fällt nur auf realisiertem Kapital an. Orientierung, keine Rechtsberatung.
- Die letzten 10 Prozent sitzen nicht auf der Abnahme
- 5 Prozent sind Einbehalt oder Aval
- Lagebild in 2 Werktagen
- Keine Rechtsberatung
Warum die letzten zehn Prozent nicht auf der Abnahme sitzen
How-tos behandeln den Zahlungsplan als Abschläge nach Baufortschritt bis zur Abnahme. Sie schreiben: neunzig Prozent, dann Rest mit dem Häkchen. Der Satz, der den Plan bewegt, steht daneben. § 650m Absatz 1: verlangt der Unternehmer Abschläge nach § 632a, darf der Gesamtbetrag neunzig Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c nicht übersteigen. § 632a Absatz 1 Satz 1 lässt den Abschlag nur in Höhe des Wertes der erbrachten und geschuldeten Leistungen zu. Satz 5 verlangt eine Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht.
Was die Vorschrift nicht verlangt: dass die Abnahme allein den Rest holt. § 650g Absatz 4 setzt zwei Bedingungen: der Besteller hat das Werk abgenommen oder die Abnahme ist nach § 641 Absatz 2 entbehrlich, und der Unternehmer hat eine prüffähige Schlussrechnung erteilt. Die Schlussrechnung gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von dreißig Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhebt. Diese Seite stuft keinen Vertrag ein und rechnet keinen Rest.
Warum die fünf Prozent Einbehalt oder Aval sind
How-tos schreiben: fünf Prozent Sicherheit für den Bauherrn, fertig. Absatz 2 Satz 1: dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Satz 3: auf Verlangen des Unternehmers durch Einbehalt, sodass der Verbraucher die Abschläge bis zum Gesamtbetrag der Sicherheit zurückhält. Absatz 3: auch durch Garantie oder sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers.
Der Einbehalt kommt nicht an. Die Garantie belegt dieselbe Linie, aus der eine Bridge käme. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass die fünf Prozent erst nach der Abnahme sitzen, oder dass ein vertraglicher Zahlungsplan sie ersetzt. Absatz 4 macht eine Vereinbarung unwirksam, die den Verbraucher zu einer Sicherheit über die nächste Abschlagszahlung oder zwanzig Prozent der Vergütung verpflichtet. Das ist die Richtung, die § 650f für andere Besteller öffnet und hier schließt. Diese Seite wählt zwischen Einbehalt und Aval nicht.
Warum Nachträge den Rest nicht ziehen
How-tos schreiben: Nachtrag, mehr Leistung, mehr Abschlag. § 650c Absatz 3 Satz 1 lässt in den Abschlag nur achtzig Prozent einer noch nicht vereinbarten Mehrvergütung. Der Rest dieser Mehrvergütung wird erst nach der Abnahme fällig. Überzahlungen sind zurückzugewähren und zu verzinsen. Erhöht sich der Vergütungsanspruch um mehr als zehn Prozent, verlangt Absatz 2 Satz 2 bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von fünf Prozent des zusätzlichen Anspruchs.
Der Nachtrag zieht also nicht den ganzen Mehrpreis und kann die belegte Linie vergrößern. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass die Anordnung des Verbrauchers den letzten Zehntel schon öffnet, oder dass ein Einzelgewerk ohne Neubau oder erheblichen Umbau schon unter § 650i fällt. § 650i Absatz 1 nennt den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, und Absatz 2 verlangt Textform. Diese Seite rechnet keinen Nachtrag und stuft kein Gewerk ein.
Warum das nicht das Bauunternehmen, nicht der Bauträger und nicht die Avalinie ist
Drei Achsen gegen das Bauunternehmen: Auslöser (Verbraucher nach § 650i gegen den gewerblichen oder öffentlichen Besteller), Preis (gesetzliche neunzig Prozent plus fünf Prozent, die die GmbH leistet, gegen Abschlag nach Wert und Sicherheit, die sie nach § 650f verlangen kann), Zeitpunkt (prüffähige Schlussrechnung gegen VOB-Fristen und vier Projektspalten). Die Bau-Seite trägt den Abfluss im Projekt. Diese URL trägt den Zufluss, den die Abnahme nicht leert.
Drei Achsen gegen den Bauträger: Auslöser (bauen für den Verbraucher gegen Eigentum übertragen), Preis (neunzig-Prozent-Deckel gegen den MaBV-Ratenplan), Zeitpunkt (Schlussrechnung nach Abnahme gegen Notar, Grundbuch und Fertigstellung). § 650u Absatz 2 nimmt beim Bauträgervertrag Absatz 1 aus, nicht Absatz 2. Wer die neunzig Prozent dort anlegt, rechnet falsch. Die Bauträger-Seite trägt den Ratenplan. Diese URL trägt den Deckel, der dort nicht gilt.
Drei Achsen gegen die Avalinie: Auslöser (gesetzliche Fertigstellungssicherheit gegen die vertragliche Urkunde), Preis (fünf Prozent der Gesamtvergütung gegen den offenen Rahmen), Zeitpunkt (erste Abschlagszahlung gegen den Zug nach §§ 773, 774). Dieselbe GmbH kann alle drei Kalender tragen. Diese Seite wählt zwischen den Wegen nicht.
Was Keel dazu macht und was nicht
Der Verbraucherbauvertrag ist keine der sieben Keel-Methoden. Er ist ein Betrag mit Datum, der im Zahlungsplan fehlt, weil die BWA den Umsatz des Monats zeigt und nicht den Deckel, nicht den Einbehalt und nicht die Schlussrechnung. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und, wenn sie vorliegen, den Abschlags- und Schlussrechnungen entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welche Zeile die Abnahme nicht leert, welche fünf Prozent nicht ankommen oder die Linie belegen, und welche Hebel ohne diese Zeile real sind. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.
Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Bauleitung, keine Kanzlei, keine Bank. Wir stufen keinen Vertrag als Verbraucherbauvertrag ein, rechnen keinen Rest und stellen keine Sicherheit. Ob ein konkreter Vertrag unter § 650i fällt, ob eine Schlussrechnung prüffähig ist oder welche Form die fünf Prozent tragen, gehört zum Anwalt und zum Steuerberater.
Nächster Schritt
Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa und, falls sie im Haus sind, die Abschlags- und Schlussrechnungen. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.