Bauträger in der Krise: wann Kundengeld überhaupt fließen darf
Für einen Bauträger ist ein unterschriebener Kaufvertrag noch kein Geldeingang. § 3 Absatz 1 MaBV erlaubt, Vermögenswerte des Erwerbers erst entgegenzunehmen, wenn Notar, Grundbuch und Freistellung stehen; danach fließt das Geld in höchstens sieben Raten nach Baufortschritt. Die Abkürzung nach § 7 MaBV ist eine Avallinie derselben Bank, nicht freies Geld. Keel in Hamburg rechnet daraus in zwei Werktagen ein kostenloses Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100; eine Success Fee fällt nur auf realisiertem Kapital an. Orientierung, keine Rechtsberatung.
- Erst nach fremden Akten
- Höchstens sieben Raten
- Lagebild in 2 Werktagen
- Keine Rechtsberatung
Kundengeld steht hinter fremden Akten
Der Gewerbetreibende darf Vermögenswerte des Auftraggebers „erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn" vier Voraussetzungen erfüllt sind (§ 3 Absatz 1 Satz 1 MaBV). Der Vertrag muss wirksam sein, die Vollzugsgenehmigungen müssen vorliegen, der Notar muss das schriftlich bestätigt haben, und dem Bauträger dürfen keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sein. Zur Sicherung des Eigentumsanspruchs muss eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch stehen; bei Wohnungs- oder Teileigentum muss das Recht außerdem schon begründet sein. Die Freistellung von vorgehenden Grundpfandrechten muss auch für den Fall gesichert sein, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. Und die Baugenehmigung muss erteilt sein, oder eine der gesetzlich genannten Bestätigungen muss vorliegen.
Das sind alles Akte Dritter. Schneller bauen zieht die ersten 30 Prozent nicht, solange die Vormerkung fehlt. Die Freistellungserklärung kommt von der finanzierenden Bank des Vorhabens, nicht aus der eigenen Buchhaltung. Ein Bauunternehmen wartet auf den Besteller; ein Bauträger wartet auf das Grundbuchamt und die Projektbank. Ob ein konkreter Vertrag ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB ist, entscheidet der Anwalt.
Der Ratenplan zählt Verträge, nicht die Baustelle
Selbst wenn Absatz 1 erfüllt ist, darf man die Beträge „in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf" entgegennehmen (§ 3 Absatz 2 Satz 1 MaBV). Zusammensetzen darf man sie aus dreizehn Vomhundertsätzen, nicht vorziehen. Nach Beginn der Erdarbeiten sind 30 Prozent der Vertragssumme zulässig, wenn Eigentum am Grundstück übergeht, sonst 20 Prozent beim Erbbaurecht. Vom Rest entfallen 40 Prozent auf die Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 12 Prozent auf Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergang, und 5 Prozent auf die vollständige Fertigstellung.
Nach Rohbau hat der Erwerber eines Grundstücksvertrags 58 Prozent gezahlt: 30 plus 40 Prozent der restlichen 70. Der Plan gilt je Vertrag, nicht je Baustelle. Eine unverkaufte Einheit trägt nichts bei, auch wenn der Rohbau steht. § 650v BGB macht daraus den einzigen zulässigen Rahmen: Abschlagszahlungen darf der Unternehmer „nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244" des EGBGB vereinbart sind. Diese Verordnung ist die MaBV.
Die Abkürzung ist eine Avallinie
§ 7 Absatz 1 Satz 1 MaBV stellt von § 3 Absatz 1 und 2 frei, sofern Sicherheit „für alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte" geleistet ist. Diese Sicherheit „ist aufrechtzuerhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 erfüllt sind und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist" (Satz 3). Als Bürge kommen nur inländische Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen und Körperschaften des öffentlichen Rechts in Betracht; die Erklärung muss den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten (§ 2 Absatz 2 MaBV).
Das ist dieselbe Form wie die Sicherheitsleistung des Reisesicherungsfonds: eine Avallinie, die dieselbe Bonität verbraucht, aus der eine Bridge kommen müsste. Dazu kommt für Verbraucher die Fertigstellungssicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung bei der ersten Abschlagszahlung (§ 650m Absatz 2 BGB). § 650u Absatz 2 nimmt beim Bauträgervertrag nur Absatz 1 aus, nicht Absatz 2. Wer die 90-Prozent-Grenze hier anlegt, rechnet falsch; wer die 5 Prozent vergisst, plant den Zufluss zu hoch.
Ein im Handelsregister eingetragener Kaufmann kann in gesonderter Urkunde auf die MaBV verzichten (§ 7 Absatz 2). Ob das im Einzelfall vorliegt, ist eine Rechtsfrage und gehört zum Anwalt.
Die letzte Rate ist kein Häkchen
Die letzte Rate hängt an der „vollständigen Fertigstellung". Der Bundesgerichtshof hat am 22. April 2026 entschieden, dass eine Vertragsklausel mit diesem Wortlaut nicht automatisch dasselbe meint wie § 3 Absatz 2 MaBV (VII ZR 88/25). Im entschiedenen Fall wurde die Schlussrate erst fällig, nachdem die im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel und Restarbeiten erledigt waren. Wortgleiche Übernahme der Verordnung reicht nicht.
Für den Plan heißt das: Die letzten 5 Prozent sind kein Häkchen nach dem MaBV-Satz. Sie können hinter der Abnahme liegen, und sie können hinter Restarbeiten liegen, die die Bauleitung noch nicht als Zahlungshindernis führt. Die MaBV selbst ist zuletzt zum 1. August 2026 geändert worden (BGBl. 2026 I Nr. 229); die Änderung betraf eine Verweisung in § 2, nicht die Ratensätze. Wie eine konkrete Klausel auszulegen ist, entscheidet der Anwalt. Hier zählt nur, dass die letzte Rate ein eigenes Datum braucht.
Was Keel dazu macht und was nicht
Der Bauträgervertrag ist keine der sieben Keel-Methoden. Er entscheidet über zwei von ihnen mit: Der Verkaufsbestand ist keine frei verfügbare Forderung, und die Bürgschaft nach § 7 belegt die Linie, aus der eine Bridge kommen müsste. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und der Verkaufsliste mit Notarstand, Grundbuchstand und Ratenstand entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welcher Vertrag Absatz 1 erfüllt, welche Rate live ist, welches Aval offensteht. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.
Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Kanzlei und keine Projektsteuerung. Wir prüfen keine Bauträgerverträge, stellen keine Bürgschaften und beurteilen nicht, ob eine Rate fällig ist. Das gehört zum Anwalt.
Nächster Schritt
Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa, die Verkaufsliste mit Notar- und Grundbuchstand und, falls vorhanden, die Bürgschaftsurkunden. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.