Erschließungsbeitrag in der Krise: der Verkauf holt den Beitrag nicht

How-tos schreiben: Grundstück verkauft, der Käufer zahlt die Erschließung, der Kaufpreis hat sie schon, der Verkauf holt den Beitrag. Der Verkauf holt den Beitrag nicht. § 134 Absatz 1 setzt die persönliche Beitragspflicht auf den, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist. Absatz 2 lässt den Beitrag als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen. § 135 Absatz 1 macht ihn einen Monat nach der Bekanntgabe fällig. § 436 Absatz 1 BGB verteilt nur im Innenverhältnis. Keel in Hamburg legt diese Zeile in zwei Werktagen ins kostenlose Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100; eine Success Fee fällt nur auf realisiertem Kapital an. Orientierung, keine Rechtsberatung.

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  • Der Verkauf holt den Beitrag nicht
  • Der Monat nach dem Bescheid ist die Zahlung
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Warum der Verkauf den Beitrag nicht holt

How-tos behandeln den Verkauf als Kasse. Sie schreiben: notariell verkauft, erschlossen, der Käufer trägt den Beitrag. Der Satz, der den Zahlungsplan bewegt, steht daneben. Beitragspflichtig ist nach § 134 Absatz 1 Satz 1, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist. Eigentümer wird man nicht durch den Kaufvertrag, sondern durch Auflassung und Eintragung. Ein Vertrag, der den Beitrag dem Käufer zuweist, ändert die Forderung der Gemeinde nicht.

Absatz 1 Satz 2 setzt bei einem Erbbaurecht den Erbbauberechtigten an die Stelle des Eigentümers. Satz 4: mehrere Beitragspflichtige haften als Gesamtschuldner; Wohnungseigentümer nur nach ihrem Miteigentumsanteil. Absatz 2: der Beitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Die BWA zeigt den Buchwert und oft einen Verkauf. Sie zeigt nicht, dass „verkauft“ den Bescheid nicht holt, und nicht, dass die Last das Grundstück hält. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass der Kaufvertrag die Gemeinde schon leert, oder dass „erschlossen“ im Exposé den Bescheid wartet. Diese Seite stuft kein Grundstück ein und verkauft keines.

Warum der Kaufvertrag den Bescheid nicht leert

§ 436 Absatz 1 BGB: soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Das ist das Innenverhältnis. Die Gemeinde bleibt bei § 134. Eine Klausel, die den Käufer intern freistellt, holt den Bescheid nicht. Eine Klausel, die den Verkäufer intern belastet, leert ihn nicht.

§ 135 Absatz 1: der Beitrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Beitragsbescheids fällig. § 80 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 der Verwaltungsgerichtsordnung nimmt die aufschiebende Wirkung bei der Anforderung öffentlicher Abgaben und Kosten. Der Widerspruch holt den Monat nicht. Was die Vorschriften nicht verlangen: dass eine Vertragsklausel den Bescheid schon leert, oder dass der Widerspruch die Fälligkeit wartet. Diese Seite schreibt keinen Vertrag und legt keinen Widerspruch ein.

Warum die Vorausleistung nicht die Endabrechnung ist

§ 133 Absatz 2: die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen, für Teilbeträge, sobald die Maßnahmen abgeschlossen sind. Absatz 3 Satz 1: für ein Grundstück, für das eine Beitragspflicht noch nicht oder nicht in vollem Umfang entstanden ist, können Vorausleistungen bis zur Höhe des voraussichtlichen endgültigen Beitrags verlangt werden, wenn ein Bauvorhaben genehmigt wird oder wenn mit der Herstellung begonnen worden ist und die endgültige Herstellung innerhalb von vier Jahren zu erwarten ist. Satz 2: die Vorausleistung ist mit der endgültigen Beitragsschuld zu verrechnen, auch wenn der Vorausleistende nicht beitragspflichtig ist.

Satz 3: ist die Beitragspflicht sechs Jahre nach Erlass des Vorausleistungsbescheids noch nicht entstanden, kann die Vorausleistung zurückverlangt werden, wenn die Anlage bis dahin noch nicht benutzbar ist. Satz 4 verzinst den Rückzahlungsanspruch ab Erhebung mit 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB jährlich. § 129 Absatz 1 Satz 3: die Gemeinden tragen mindestens 10 vom Hundert des beitragsfähigen Aufwands. Die 10 Prozent holen die übrigen 90 nicht. § 127 Absatz 4: das Recht, Abgaben für Abwasser, Strom, Gas, Wärme und Wasser zu erheben, bleibt unberührt. Das ist nicht diese Zeile. Was die Vorschriften nicht verlangen: dass die Vorausleistung die Endabrechnung schon leert, oder dass der zehnte Teil den Rest wartet. Diese Seite rechnet keinen Beitrag.

Warum das nicht die Grundsteuer, nicht die Grunderwerbsteuer und nicht die Sonderumlage ist

Drei Achsen gegen die Grundsteuer: Gegenstand (einmalige Herstellung der Erschließungsanlage gegen die Jahressteuer am 1. Januar), Preis (Anteil am Aufwand, die Gemeinde trägt mindestens 10 vom Hundert, gegen die Festsetzung zum 1. Januar), Zeitpunkt (ein Monat nach Bekanntgabe gegen den 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November). Die Grundsteuerseite trägt den Leerstand, der das Jahr nicht senkt. Diese URL trägt den Verkauf, der den Beitrag nicht holt.

Drei Achsen gegen die Grunderwerbsteuer: Gegenstand (fertiggestellte Gemeindeanlage gegen den Grundstückskauf selbst), Preis (Erschließungsaufwand gegen die Steuer auf die Gegenleistung), Zeitpunkt (ein Monat nach Gemeindebescheid gegen die Festsetzung, hinter der das Grundbuch wartet). Die Grunderwerbseite trägt beide als Gesamtschuldner. Diese URL trägt den Eigentümer bei Bekanntgabe.

Drei Achsen gegen die Sonderumlage: Gegenstand (Straße der Gemeinde gegen Reparatur der Gemeinschaft), Gläubiger (Gemeinde gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer), Zeitpunkt (ein Monat nach Bekanntgabe gegen das Datum im Beschluss). Die Sonderumlageseite trägt die Umlage, die die Miete nicht holt. Diese URL trägt den Beitrag, den der Verkauf nicht holt. Dieselbe GmbH kann alle drei Kalender tragen. Diese Seite stuft das nicht ein.

Was Keel dazu macht und was nicht

Der Erschließungsbeitrag ist keine der sieben Keel-Methoden. Er ist ein Betrag mit Datum, der im Zahlungsplan fehlt, weil die BWA den Buchwert zeigt und nicht, dass der Eigentümer bei Bekanntgabe zahlt, nicht den Monat nach dem Bescheid als Zahlung und nicht, dass der Kaufvertrag nur intern verteilt. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und, wenn sie vorliegen, dem letzten Beitragsbescheid oder dem Kaufvertrag entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welche Zeile der Verkauf nicht holt, welcher Monat nach dem Bescheid die Zahlung trägt, und welche Hebel ohne diese Zeile real sind. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.

Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Gemeindeverwaltung, keine Kanzlei und keine Notarpraxis. Wir stufen kein Grundstück ein, rechnen keinen Beitrag, schreiben keinen Vertrag und legen keinen Widerspruch ein. Ob ein konkreter Bescheid, ein konkreter Verkauf oder eine konkrete Vorausleistung im Einzelfall trägt, gehört zur Gemeinde und zum Anwalt.

Nächster Schritt

Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa und, falls sie im Haus sind, der letzte Beitragsbescheid oder der Kaufvertrag. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.