Grundsteuer in der Krise: vier Termine, eine Jahressteuer
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Sie entsteht nach § 9 Absatz 2 GrStG mit dem Beginn des Kalenderjahres, für das sie festzusetzen ist. Vier Gemeindentermine bleiben stehen, auch wenn die Halle leersteht. Der Erlass, den die Vermieter-Seiten beschreiben, kommt erst nach Ablauf des Jahres und lässt mindestens die Hälfte stehen. Keel in Hamburg macht daraus in zwei Werktagen ein kostenloses Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100; eine Success Fee fällt nur auf realisiertem Kapital an. Orientierung, keine Rechtsberatung.
- Vier Termine, eine Jahressteuer
- Erlass erst nach dem Jahr
- Lagebild in 2 Werktagen
- Keine Rechtsberatung
Vier Termine, eine Jahressteuer
§ 9 Absatz 1 GrStG: die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Absatz 2: die Steuer entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres, für das die Steuer festzusetzen ist. Eine Nutzung verlangt das Gesetz dafür nicht. Leerstand oder vorübergehende Stilllegung ändern den 1. Januar nicht.
§ 28 Absatz 1: die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Das sind dieselben vier Kalendertage wie die Gewerbesteuer-Vorauszahlung, aber ein anderer Gläubiger. Die Gemeinde zieht eine Jahressteuer in vier Raten ein; in Stadtstaaten oft das Finanzamt für Grundbesitz. Die Steuern-Seite führt den Gemeindekalender nur für die Gewerbesteuer.
§ 28 Absatz 3: auf Antrag kann die Steuer am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangehenden Kalenderjahres gestellt werden. Für 2026 ist diese Tür zu. Bis zur Bekanntgabe eines neuen Bescheids sind nach § 29 Vorauszahlungen in Höhe der zuletzt festgesetzten Jahressteuer zu den bisherigen Terminen zu entrichten.
Der Erlass kommt im März
Der Erlass, den die Vermieter-Seiten für Leerstand beschreiben, sitzt in § 34 Absatz 1 GrStG. Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat. Bei 100 Prozent Minderung sind es 50 Prozent. Normaler Rohertrag ist die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresmiete. Mindestens die Hälfte bleibt stehen.
§ 35 Absatz 1: der Erlass wird jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist. Absatz 2: der Erlass wird nur auf Antrag gewährt. Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen. Die vier Termine 2026 laufen. Ein Antrag für 2026 ist erst 2027 möglich. Diese Seite stellt keinen Antrag.
Die eigene Halle braucht Unbilligkeit
Für eine eigengewerblich genutzte Halle reicht die Minderung allein nicht. § 34 Absatz 2: bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gilt als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks. In diesen Fällen wird der Erlass nach Absatz 1 nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre.
Die leerstehende eigene Halle ist deshalb nicht derselbe Fall wie die leerstehende vermietete. Der zweite Satz prüft den ganzen Betrieb, nicht nur das Grundstück. Ob ein konkretes Grundstück eigengewerblich genutzt wird, prüft der Steuerberater. Diese Seite ordnet keine Fläche zu. § 33 GrStG gilt nach der Reform nur noch für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Ein Verkauf löst die Schuld dieses Jahres nicht
§ 10 Absatz 1 GrStG: Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Seit 2025 sitzt diese Zurechnung auf dem Grundsteuerwert, nicht mehr auf dem Einheitswert. Die Zurechnung sitzt auf dem 1. Januar. Ein Verkauf im Juni ändert die vier Gemeindentermine dieses Jahres nicht.
Die Verkaufsseite führt die Gewerbesteuer auf den Buchgewinn, die später kommt. Die Grundsteuer des Verkaufsjahres bleibt daneben stehen. Sie ist nach § 9 Absatz 2 mit dem 1. Januar entstanden. Der Erlös kann längst bei Lieferanten und Löhnen liegen, die vier Viertel laufen weiter.
Ein zweiter Kalender desselben Hauses sitzt auf der Betriebskostenabrechnung. § 556 Absatz 3 Satz 3 schließt nur die Nachforderung. Ein Guthaben bleibt geschuldet. Das ist nicht die eigene Jahressteuer. Die Seite zur Betriebskostenabrechnung trägt diesen Termin.
Was Keel dazu macht und was nicht
Die Grundsteuer ist keine der sieben Keel-Methoden. Sie ist die Gemeindezeile, die neben dem Finanzamt-Kalender sitzt. Aus dem letzten Jahresabschluss, der aktuellen BWA mit SuSa, der OPOS-Liste und, wenn vorhanden, dem Grundsteuerbescheid entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: die vier Termine gegen den Runway, und was ein Verkauf von dieser Jahressteuer nicht nimmt. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.
Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Steuerberatung, keine Kanzlei und kein Gutachter. Wir stellen keinen Erlassantrag, stunden nichts und ordnen keine Fläche zu. Ob und in welcher Höhe ein Bescheid stimmt, gehört zum Steuerberater oder zur zuständigen Gemeinde.
Nächster Schritt
Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa, die OPOS-Liste und, wenn er da ist, der letzte Grundsteuerbescheid. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.