Modernisierungsumlage in der Krise: die acht Prozent holen die Handwerkerrechnung nicht

How-tos schreiben: acht Prozent der Kosten, Modernisierung refinanzieren, fertig. Die acht Prozent holen die Handwerkerrechnung nicht. § 559 Absatz 1 lässt die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, nachdem Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt sind. Die Rechnung an den Handwerker sitzt vorher. § 559 Absatz 2 und § 559a ziehen Erhaltung und Zuschuss zuerst ab. § 559b Absatz 2 setzt die erhöhte Miete auf den Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Keel in Hamburg legt diese Zeile in zwei Werktagen ins kostenlose Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100; eine Success Fee fällt nur auf realisiertem Kapital an. Orientierung, keine Rechtsberatung.

15 Minuten Gespräch →
  • Die 8 Prozent holen die Rechnung nicht
  • Dritter Monat nach der Erklärung
  • Lagebild in 2 Werktagen
  • Keine Rechtsberatung

Warum die acht Prozent die Handwerkerrechnung nicht holen

How-tos behandeln die acht Prozent als Tilgung der Modernisierung. Sie schreiben: Kosten umlegen, Miete erhöhen, Rechnung refinanzieren. Der Satz, der den Zahlungsplan bewegt, steht daneben. § 559 Absatz 1: hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. „Durchgeführt“ sitzt hinter der Rechnung. Die BWA zeigt Miete. Sie zeigt nicht, dass acht Prozent keine Tilgung der Handwerkerzeile sind.

Was die Vorschrift nicht verlangt: dass die Erhöhung die Rechnung zuerst ersetzt, oder dass acht Prozent eine Tilgung sind. Die Vorschriften sitzen im Kapitel über Wohnraum. Diese Seite ordnet keinen Vertrag zu, rechnet keine Erhöhung und stuft keine Maßnahme ein.

Warum Erhaltung und Zuschuss zuerst runterkommen

§ 559 Absatz 2 Satz 1: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Satz 2: der Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile und Einrichtungen ist angemessen zu berücksichtigen. Die How-tos rechnen acht Prozent auf die Handwerkerrechnung. Die Erhaltung sitzt zuerst darunter.

§ 559a Absatz 1: Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernimmt oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten. Absatz 2 kürzt den Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, wenn ein zinsverbilligtes oder zinsloses öffentliches Darlehen die Kosten deckt. Mieterdarlehen und Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes stehen dem gleich.

§ 559 Absatz 3a Satz 1: innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Satz 2: bei einer Miete unter sieben Euro sind es zwei Euro. Satz 3: beim Einbau oder der Aufstellung einer Heizung, die zugleich § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, sitzt insoweit eine Grenze von 0,50 Euro; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt. § 559e ist ein anderer Gegenstand: zehn Prozent abzüglich in Anspruch genommener Drittmittel, pauschal fünfzehn Prozent Erhaltung, dieselbe 0,50-Euro-Grenze. Ohne Förderung gilt wieder § 559. Diese Seite rechnet keinen Abzug und stuft keine Heizung ein.

Warum der dritte Monat nach der Erklärung sitzt

§ 555c Absatz 1: der Vermieter hat die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung nennt Art und voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Erhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Die Ankündigung hebt die Miete nicht.

§ 559b Absatz 1: die Erhöhung ist in Textform zu erklären. Sie ist nur wirksam, wenn sie die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und nach den §§ 559 und 559a erläutert. Absatz 2 Satz 1: der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Satz 2 verlängert die Frist um sechs Monate, wenn die Ankündigung nach § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 fehlt oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.

Was die Vorschrift nicht verlangt: dass das Rechnungsdatum das Erhöhungsdatum ist, oder dass die Ankündigung schon die Miete hebt. Die How-tos setzen die acht Prozent auf den Monat der Rechnung. Der dritte Monat sitzt hinter der Erklärung, und die Erklärung sitzt hinter der Durchführung. Diese Seite schreibt keine Ankündigung und stellt keine Erklärung zu.

Warum das nicht die Betriebskosten, nicht die CO2-Aufteilung und nicht der Verbraucherbauvertrag ist

Drei Achsen gegen die Betriebskostenabrechnung: Auslöser (durchgeführte Modernisierung gegen die jährliche Abrechnung der Vorauszahlung), Preis (dauerhafte Mieterhöhung gegen Nachforderung oder Guthaben auf einem Blatt), Zeitpunkt (dritter Monat nach der Erklärung gegen den zwölften Monat nach Periodenende). Die Betriebskosten-Seite trägt das Blatt mit zwei Vorzeichen. Diese URL trägt die Erhöhung, die die Handwerkerrechnung nicht holt.

Drei Achsen gegen die CO2-Kostenaufteilung: Auslöser (Mieterhöhung nach der Maßnahme gegen den Preisbestandteil auf der Lieferantenrechnung), Preis (acht Prozent der verbleibenden Kosten gegen den Vermieteranteil, der nie Nachforderung war), Zeitpunkt (dritter Monat nach der Erklärung gegen die jährliche Heizkostenabrechnung). Die CO2-Seite trägt den Anteil, der auf der Heizrechnung bleibt. Diese URL trägt die acht Prozent, die die Handwerkerrechnung nicht holen.

Drei Achsen gegen den Verbraucherbauvertrag: Auslöser (Vermieterzufluss nach der Erklärung gegen den Abschlagsdeckel der bauenden GmbH), Preis (acht Prozent der Wohnungskosten gegen neunzig Prozent der Gesamtvergütung), Zeitpunkt (dritter Monat nach der Erklärung gegen Abnahme plus prüffähige Schlussrechnung). Dieselbe GmbH kann Vermieter und Bauunternehmer sein. Diese Seite wählt zwischen den Kalendern nicht.

Was Keel dazu macht und was nicht

Die Modernisierungsumlage ist keine der sieben Keel-Methoden. Sie ist ein Betrag mit Datum, der im Zahlungsplan fehlt, weil die BWA die Miete zeigt und nicht die Handwerkerrechnung, nicht den Abzug für Erhaltung und Zuschuss und nicht den dritten Monat. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und, wenn sie vorliegt, der Handwerkerrechnung oder der letzten Erhöhungserklärung entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welche Zeile die acht Prozent nicht holen, welcher Monat nach der Erklärung sitzt, und welche Hebel ohne diese Zeile real sind. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.

Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Hausverwaltung, keine Kanzlei, keine Steuerberatung. Wir rechnen keine Umlage, setzen keine Miete herauf und stufen keinen Vertrag als Wohnraum oder Gewerbe ein. Ob eine konkrete Maßnahme, ein Abzug oder eine Erklärung im Einzelfall trägt, gehört zum Anwalt.

Nächster Schritt

Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa und, falls sie im Haus ist, die Handwerkerrechnung oder die letzte Erhöhungserklärung. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.