Grunderwerbsteuer in der Krise: der Vertrag bindet das Finanzamt nicht
Die Grunderwerbsteuer ist keine Grundsteuer. Sie entsteht mit dem Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück, nicht mit dem 1. Januar. Der Vertrag legt sie fast immer dem Käufer auf. Gegenüber dem Finanzamt bleiben Verkäufer und Käufer nach § 13 Nummer 1 GrEStG Gesamtschuldner, und das Grundbuch wartet nach § 22, bis die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist. Keel in Hamburg macht daraus in zwei Werktagen ein kostenloses Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100; eine Success Fee fällt nur auf realisiertem Kapital an. Orientierung, keine Rechtsberatung.
- Gesamtschuld trotz Vertrag
- Grundbuch wartet auf die Steuer
- Lagebild in 2 Werktagen
- Keine Rechtsberatung
Der Vertrag bindet das Finanzamt nicht
§ 13 Nummer 1 GrEStG: Steuerschuldner sind regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen. § 44 Absatz 1 Satz 2 AO: soweit nichts anderes bestimmt ist, schuldet jeder Gesamtschuldner die gesamte Leistung. Eine Klausel, die die Steuer dem Käufer zuweist, wirkt nur zwischen den Parteien.
Die How-tos schreiben, der Käufer zahle. Das gilt für den Notarvertrag. Das Finanzamt darf nach pflichtgemäßem Ermessen zuerst den heranziehen, der die Steuer im Vertrag übernommen hat, und den anderen erst, wenn sie von jenem nicht zu erlangen ist. So der Bundesfinanzhof, zuletzt II R 19/22 vom 2. Juli 2025. Genau das ist der Krisenfall: der Käufer zahlt nicht, und die GmbH bleibt Schuldnerin der ganzen Steuer. Derselbe Notar teilt die Maklercourtage nicht. Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucher sitzen zwei Kalender, und die zweite Hälfte kann auf den Zahlungsnachweis der anderen Seite warten. Die Langform sitzt auf der Makler-Seite.
Ob ein konkreter Vertrag die Steuer dem Käufer zuweist, prüft der Steuerberater. Diese Seite gestaltet keinen Vertrag und sagt nicht, wen das Finanzamt heranziehen soll.
Das Grundbuch wartet
§ 22 Absatz 1 Satz 1 GrEStG: der Erwerber darf in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Ohne diese Unbedenklichkeitsbescheinigung bleibt die Umschreibung stehen. Der Kaufpreis kann im Notaranderkonto sitzen. Frei ist er damit noch nicht.
§ 22 Absatz 2 Satz 1: das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder Steuerfreiheit besteht. Satz 2 erlaubt sie auch sonst, wenn die Forderung nach seinem Ermessen nicht gefährdet ist. Eine elektronische Übermittlung ist bis Ende 2027 ausgeschlossen.
§ 15 Satz 1: die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Den Satz bestimmt das Land. § 11 Absatz 1 nennt 3,5 Prozent; Hamburg setzt 5,5 Prozent der Gegenleistung an, in der Regel des Kaufpreises. Die Jahressteuer der Gemeinde ist das nicht. Die Grundsteuer-Seite trägt den 1. Januar.
Ab 90 Prozent zahlt die GmbH
Gehört zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft ein inländisches Grundstück und ändern sich innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter, gilt das nach § 1 Absatz 2b GrEStG als Übereignung auf eine neue Kapitalgesellschaft. Steuerschuldnerin ist nach § 13 Nummer 7 die Kapitalgesellschaft selbst, nicht nur der neue Gesellschafter.
Seit dem 3. Juli 2026 steht die Gesellschaft auch in den Nachbarfällen daneben. Artikel 9 des Gesetzes vom 29. Juni 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 197) hat § 13 Nummer 5 und Nummer 8 so gefasst, dass bei einer Vereinigung oder wirtschaftlichen Beteiligung von mindestens 90 Prozent neben den Beteiligten die Gesellschaft Schuldnerin ist, der das Grundstück gehört. § 23 Absatz 28: das gilt für Vorgänge nach dem 2. Juli 2026.
Die Bemessung wechselt. § 8 Absatz 1 bemisst den Kauf nach der Gegenleistung. Absatz 2 Nummer 3 setzt für die Fälle des § 1 Absatz 2a bis 3a den Grundbesitzwert an, nicht den Kaufpreis der Anteile. Die Investorenseite trägt den Verlustvortrag ab 50 Prozent in fünf Jahren. Hier sitzt eine zweite Steuer ab 90 Prozent in zehn Jahren, und sie trifft die GmbH. Ob ein konkreter Wechsel die Schwelle erreicht, prüft der Steuerberater. Diese Seite strukturiert keinen Einstieg.
Was Keel dazu macht und was nicht
Die Grunderwerbsteuer ist keine der sieben Keel-Methoden. Sie ist die Verkehrsteuer, die neben dem Buchgewinn und der Jahressteuer der Gemeinde sitzt. Aus dem letzten Jahresabschluss, der aktuellen BWA mit SuSa, der OPOS-Liste und, wenn vorhanden, dem Kaufvertrag oder der Gesellschafterliste entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: die offene Steuer gegen den Runway, und was ein Verkauf oder ein Einstieg von dieser Zeile nicht nimmt. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.
Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Steuerberatung, keine Kanzlei und kein Notar. Wir gestalten keinen Kaufvertrag, strukturieren keinen Anteilswechsel und sagen nicht, wen das Finanzamt heranziehen soll. Ob und in welcher Höhe ein Bescheid stimmt, gehört zum Steuerberater.
Nächster Schritt
Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa, die OPOS-Liste und, wenn er da ist, der Kaufvertrag oder die Gesellschafterliste. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.