Immobilienmakler in der Krise: die Provision ist kein Notartermin

How-tos schreiben: Notarvertrag, Provision fällig, beide Seiten teilen. Für die Makler-GmbH ist das nicht ein Termin. § 652 Absatz 1 knüpft den Lohn an das Zustandekommen. Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucher-Käufer sitzen zwei Kalender: § 656c macht beide Hälften mit dem Kauf fällig, ein Erlass löscht die andere; § 656d macht die zweite Hälfte erst fällig, wenn die erste gezahlt und nachgewiesen ist. Eine Umgehung holt schon kassiertes Geld vollständig zurück. Keel in Hamburg legt diese Termine in zwei Werktagen ins kostenlose Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100; eine Success Fee fällt nur auf realisiertem Kapital an. Orientierung, keine Rechtsberatung.

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  • Zwei Kalender, ein Konto
  • Erlass löscht die andere Hälfte
  • Lagebild in 2 Werktagen
  • Keine Rechtsberatung

Warum der Notar nicht die Kasse ist

How-tos schreiben den Notar als Zahlungstermin. § 652 Absatz 1 Satz 1 sagt etwas Engeres: der Lohn ist nur geschuldet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Satz 2: unter einer aufschiebenden Bedingung erst, wenn die Bedingung eintritt. Der Notar ist die Bedingung, nicht die Kasse.

Danach teilt das Gesetz. Lässt sich der Makler von beiden Parteien einen Lohn versprechen, kann das nach § 656c Absatz 1 Satz 1 nur in gleicher Höhe geschehen. Beide Rechnungen sind dann mit dem Kauf fällig. Einen Nachweis, dass die andere Seite schon gezahlt hat, verlangt diese Norm nicht.

Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere zur Zahlung verpflichtet, nach § 656d Absatz 1 Satz 1 nur wirksam, wenn die auftraggebende Seite mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Satz 2: der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die auftraggebende Seite gezahlt hat und sie oder der Makler das nachweist. Die zweite Rechnung auf der OPOS-Liste ist dann keine überfällige Forderung. Sie ist noch nicht fällig.

Ob ein konkreter Auftrag Doppelauftrag oder Überwälzung ist, prüft der Anwalt. Diese Seite stuft keinen Vertrag ein.

Warum ein Erlass die andere Hälfte löscht

§ 656c Absatz 1 Satz 3: ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners. Satz 4: davon kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. Wer dem Verkäufer die Hälfte stundet, erlässt oder später nachlässt, löscht denselben Betrag auf der Käuferseite.

Absatz 2 Satz 1: ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. Unwirksam heißt: der Anspruch war nie da, nicht, er wird auf die zulässige Hälfte gekürzt.

In der Krise ist der Reflex, eine Seite zu schonen, damit der Deal schließt. Derselbe Reflex nimmt der GmbH die andere Hälfte. Die BWA zeigt dann Courtage, die das Konto nicht mehr sehen wird. Wie ein konkreter Erlass wirkt, gehört zum Anwalt. Diese Seite erlässt niemandem etwas.

Warum eine Umgehung schon kassiertes Geld holt

Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 (I ZR 138/24) festgehalten: verstößt die Vereinbarung gegen § 656d Absatz 1 Satz 1, ist sie insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion auf die zulässige Hälfte findet nicht statt. Das Wort im Gesetz ist „wenn“, nicht „soweit“. Die Käufer, die den vollen Lohn schon gezahlt hatten, holten ihn nach § 812 Absatz 1 Satz 1 Fall 1 BGB vollständig zurück. Im Streitfall waren das 25.000 Euro.

Es reicht, dass im Innenverhältnis die auftraggebende Seite nicht mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Dass sie gegenüber dem Makler formal weiter schuldet, rettet die Vereinbarung nicht. Was schon auf dem Konto sitzt, ist damit kein Polster. Es ist ein Rückzahlungsrisiko mit der regelmäßigen Verjährung.

Ob eine konkrete Gestaltung die Grenze überschreitet, prüft der Anwalt. Diese Seite gestaltet keine Courtage.

Warum das nicht die offene Rechnung ist

Die OPOS-Seite liest eine Rechnung als fällig, sobald sie geschrieben ist. Hier sitzt die Fälligkeit im Gesetz, nicht auf dem Papier. Drei Achsen: Auslöser (Hauptvertrag plus, bei § 656d, Zahlung der anderen Seite gegen Leistung), Preis (eine Hälfte kann durch Erlass oder Gesamtnichtigkeit verschwinden gegen den vollen Rechnungsbetrag), Gegenstand (gesetzlich geteilte Courtage gegen eine Handelsforderung).

§ 656b begrenzt beides: die zwei Normen gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Gewerbe und der Kauf durch eine GmbH bleiben bei § 652. Die Vermietung von Wohnraum hat mit dem Bestellerprinzip einen dritten Kalender; die Langform ist das nicht. Am 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) hat derselbe Senat die andere Kante gesetzt: ob ein Objekt ein Einfamilienhaus ist, entscheidet sich bei Abschluss des Maklervertrags nach der erkennbaren Beschaffenheit. Ein später offenbarter Wohnzweck schreibt den Kalender nicht um.

Die Grunderwerbsteuer-Seite trägt denselben Notar als Steuertermin. Die Courtage teilt er nicht.

Was Keel dazu macht und was nicht

Die Courtage ist keine der sieben Keel-Methoden. Sie ist ein Zufluss mit zwei Daten, der in der BWA als Umsatz sitzt und auf der OPOS-Liste oft als fällig. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und der Courtage-Liste entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welche Hälfte schon fällig ist, welche auf den Nachweis wartet, und welche Hebel ohne diesen Eingang real sind. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.

Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Kanzlei, kein Makler, keine Steuerberatung. Wir stufen keinen Auftrag ein, holen keinen Nachweis ein und gestalten keine Courtage. Ob § 656c oder § 656d greift, gehört zum Anwalt.

Nächster Schritt

Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa und die offenen Courtagen mit Vertragstyp. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.