Erweiterte Kürzung in der Krise: die Kürzung sitzt auf dem ganzen Jahr

Warum die Kürzung auf dem ganzen Jahr sitzt

How-tos behandeln die Immobilien-GmbH als geschlossen, sobald sie nur noch vermietet. Sie schreiben: keine Gewerbesteuer. Der Satz, der den Zahlungsplan bewegt, steht daneben. § 2 Absatz 2 Satz 1 GewStG: die Tätigkeit der Kapitalgesellschaften gilt stets und in vollem Umfang als Gewerbebetrieb. Satz 2 der Nummer 1 tritt auf Antrag an die Stelle von Satz 1 und kürzt den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.

Was die Vorschrift nicht verlangt: ein zeitanteiliges Jahr. Der Bundesfinanzhof (III R 36/17 vom 18.12.2019) hält: das Ausschließlichkeitsgebot hat eine zeitliche Dimension; wird nur während eines Teils des Erhebungszeitraums eine nicht begünstigte Tätigkeit ausgeübt, entfallen die Voraussetzungen für den gesamten Zeitraum. Die erweiterte Kürzung kann nicht zeitanteilig gewährt werden (III R 7/19). Diese Seite stuft keine Gesellschaft ein und rechnet keine Kürzung.

• Hinzurechnung zur Gewerbesteuer in der Krise

Warum der Verkauf des letzten Grundstücks das Jahr nicht teilt

Der Krisenhebel ist der Verkauf. How-tos schreiben: verkaufen, Geld holen, die Kürzung deckt die Monate, in denen das Grundstück noch da war. Der Bundesfinanzhof (III R 1/23 vom 17.10.2024) hält: eine Kapitalgesellschaft, die ihren gesamten Grundbesitz einen Tag vor Ablauf des Erhebungszeitraums veräußert hat („zu Beginn des 31.12.“), kann die erweiterte Kürzung nicht in Anspruch nehmen, weil sie nicht ausschließlich grundstücksverwaltend tätig war. Eine sogenannte technische Ausnahme wird bei einem Übergang am 31. Dezember, 23:59 Uhr, zugelassen (I R 89/03). Diese Seite legt keinen Termin.

Das Finanzgericht München (12.05.2026) hat dieselbe Jahreslogik gelesen, als das letzte Grundstück unterjährig ging und eine Liquidation folgte. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass die Abwicklung den Erhebungszeitraum einer noch bestehenden GmbH kürzt. § 14 Satz 2: der Erhebungszeitraum ist das Kalenderjahr. Diese Seite stuft keinen Verkauf ein.

• Anlagevermögen verkaufen in der Krise

Warum 1,2 Prozent nicht Satz 2 sind

How-tos schreiben 1,2 Prozent vom Einheitswert und meinen den Auffang. Dieser Satz ist tot. Ab dem Erhebungszeitraum 2025 kürzt Satz 1 die im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer (Jahressteuergesetz 2024, § 36 Absatz 4b Satz 1). Wer Satz 2 verliert, behält die gebuchte Grundsteuer, nicht 1,2 Prozent eines historischen Werts und nicht eine Scheibe der erweiterten Kürzung.

Satz 3 nennt zwei gesetzliche Bänder (Strom und Ladestationen bis 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung; andere unmittelbare Mieterverträge bis 5 Prozent). Das sind Ausnahmen, keine allgemeine Bagatelle. Der Bundesfinanzhof erkennt eine allgemeine Geringfügigkeitsgrenze nicht an (III R 36/15, III R 36/17). Diese Seite wendet kein Band an.

• Grundsteuer in der Krise

Warum das nicht die Grundsteuer und nicht der Anlagenverkauf ist

Drei Achsen gegen die Grundsteuer: Auslöser (Kürzung auf dem Vermietungsertrag gegen Jahressteuer auf dem Grundstück), Preis (der Gewerbeertrag dieses Jahres gegen vier Gemeindeviertel), Zeitpunkt (der ganze Erhebungszeitraum gegen den 1. Januar ohne Blick auf Leerstand).

Drei Achsen gegen den Anlagenverkauf: Auslöser (letztes Grundstück gegen eine Maschine), Preis (die Kürzung des ganzen Jahres gegen den Buchgewinn plus 70 oder 60), Zeitpunkt (dieser Erhebungszeitraum gegen den Liefermonat). Dieselbe Liste kann beide Kalender tragen. Diese Seite stuft das nicht ein.

• Grundsteuer in der Krise
• Anlagevermögen verkaufen in der Krise

Was Keel dazu macht und was nicht

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG ist keine der sieben Keel-Methoden. Sie ist ein Betrag mit Datum, der im Zahlungsplan fehlt, weil die BWA die Miete und den Verkaufserlös zeigt und nicht das Jahr, nicht den einen Tag ohne Grundstück und nicht die gebuchte Grundsteuer, die Satz 1 ab 2025 noch kürzt. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und, wenn sie vorliegt, der Grundstücksliste entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welche Zeile die Kürzung nicht teilt, welcher Verkauf das Jahr nicht leert, und welche Hebel ohne diese Zeile real sind. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.

Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Steuerberatung, keine Kanzlei, kein Finanzamt. Wir stufen keine Gesellschaft ein, rechnen keine Kürzung und legen keinen Verkaufstermin. Ob ein konkreter Antrag, eine Ausschließlichkeit oder ein Übergang im Einzelfall trägt, gehört zum Steuerberater und zum Anwalt.

• Lagebild in zwei Werktagen

Nächster Schritt

Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa und, falls sie im Haus ist, die Liste der Grundstücke. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.

• Lagebild in zwei Werktagen
• Unterlagen einreichen