Sonderumlage in der Krise: die Sonderumlage holt die Miete nicht

How-tos schreiben: Sonderumlage, auf den Mieter umlegen, Liquidität kommt, die Umlage holt die Miete. Die Sonderumlage holt die Miete nicht. § 16 Absatz 2 setzt die Kosten der Gemeinschaft auf den Wohnungseigentümer nach seinem Anteil. Gläubigerin ist nach § 9a die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der Mieter. § 1 Absatz 2 Nummer 2 der Betriebskostenverordnung nimmt Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aus den Betriebskosten. § 28 Absatz 3 lässt die Eigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden. Ein kalendermäßiges Datum im Beschluss ist die Zahlung. Keel in Hamburg legt diese Zeile in zwei Werktagen ins kostenlose Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100; eine Success Fee fällt nur auf realisiertem Kapital an. Orientierung, keine Rechtsberatung.

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Warum die Sonderumlage die Miete nicht holt

How-tos behandeln die Sonderumlage als Miete. Sie schreiben: umlegen, der Mieter zahlt, das Dach ist finanziert. Der Satz, der den Zahlungsplan bewegt, steht daneben. Die Forderung sitzt nach § 16 Absatz 2 gegen den Wohnungseigentümer. Gläubigerin ist nach § 9a die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Mieter ist nicht der Schuldner dieses Euros.

Die BWA zeigt die Miete und oft eine Hausgeldzeile. Sie zeigt nicht, dass „umgelegt“ die Zahlung an die Gemeinschaft nicht holt, und nicht, dass das Datum im Beschluss vor jeder Mietabrechnung sitzt. Was die Vorschriften nicht verlangen: dass ein Mieterbrief das Datum schon leert, oder dass die Jahresabrechnung der Gemeinschaft die Sonderumlage wartet. Diese Seite stuft keine Einheit ein und legt keine Kosten um.

Warum die Instandsetzung nicht auf dem Mieter sitzt

§ 1 Absatz 1 der Betriebskostenverordnung setzt Betriebskosten auf Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen. Absatz 2 Nummer 2 nimmt die Kosten aus, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um Mängel aus Abnutzung, Alterung und Witterung ordnungsgemäß zu beseitigen. Eine Sonderumlage für Dach, Fassade, Aufzug oder Heizung ist regelmäßig dieser zweite Satz.

§ 556 Absatz 1 Satz 1 BGB lässt die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Satz 2 verweist auf die Betriebskostenverordnung. Die Vereinbarung macht aus einer einmaligen Eigentümerumlage keine Betriebskostenvorauszahlung. Die Jahresabrechnung kann Heizung und Wasser tragen, die im monatlichen Hausgeld saßen. Sie kann die Sonderumlage für die Reparatur nicht tragen. Was die Verordnung nicht verlangt: dass die Handwerkerrechnung schon auf dem Mieter sitzt, oder dass ein Beschluss der Gemeinschaft § 556 öffnet. Diese Seite schreibt keine Abrechnung.

Warum das Datum im Beschluss die Zahlung ist

§ 28 Absatz 1: die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Der Verwalter stellt dazu einen Wirtschaftsplan auf. Eine Sonderumlage ist ein zusätzlicher Vorschuss, nicht die monatliche Hausgeldzeile. Absatz 3: die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Ein kalendermäßiges Datum im Beschluss ist die Zahlung. Das Landgericht Karlsruhe (11 T 22/22, 1. Juni 2022) liest denselben Absatz so: sitzt das Datum im Beschluss, kann Verzug ohne weitere Mahnung eintreten. § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB setzt den Verzug auf eine nach dem Kalender bestimmte Leistungszeit.

Der frühere Abruf durch den Verwalter stand in § 28 Absatz 2 alter Fassung. Im geltenden Text steht er nicht mehr. Absatz 3 ist die Kompetenz. Schweigt der Beschluss, ist die Fälligkeit nicht schon Miete. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass die Versammlung das Konto schon leert, oder dass ein Verkauf ein Datum leert, das im Beschluss steht. Diese Seite setzt kein Datum und verkauft keine Einheit.

Warum das nicht die Betriebskostenabrechnung, nicht die Modernisierungsumlage und nicht die Grundsteuer ist

Drei Achsen gegen die Betriebskostenabrechnung: Gegenstand (Forderung der Gemeinschaft gegen Nachforderung oder Guthaben aus dem Mietverhältnis), Preis (regelmäßig Instandsetzung gegen umlagefähige laufende Kosten), Zeitpunkt (Datum im Beschluss gegen den zwölften Monat nach Zugang der Abrechnung). Die Abrechnungsseite trägt die Nachforderung, die der zwölfte Monat sperrt. Diese URL trägt die Umlage, die die Miete nicht holt.

Drei Achsen gegen die Modernisierungsumlage: Gegenstand (Zahlung an die Gemeinschaft jetzt gegen acht Prozent der Kosten nach den Arbeiten), Preis (der Umlagebetrag gegen acht Prozent, nachdem Erhaltung und Zuschuss runterkommen), Zeitpunkt (Datum im Beschluss gegen den dritten Monat nach der Erklärung). Die Modernisierungsseite trägt die acht Prozent, die die Handwerkerrechnung nicht holen. Diese URL trägt den Gemeinschaftseuro, der § 559 nicht abwartet.

Drei Achsen gegen die Grundsteuer: Gegenstand (einmalige Gemeinschaftsumlage gegen die Jahressteuer der Gemeinde), Preis (Anteil an der Maßnahme gegen die Festsetzung zum 1. Januar), Zeitpunkt (Datum im Beschluss gegen den 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November). Die Grundsteuerseite trägt den Leerstand, der das Jahr nicht senkt. Diese URL trägt den Beschluss, der die Miete nicht abwartet. Dieselbe GmbH kann alle drei Kalender tragen. Diese Seite stuft das nicht ein.

Was Keel dazu macht und was nicht

Die Sonderumlage ist keine der sieben Keel-Methoden. Sie ist ein Betrag mit Datum, der im Zahlungsplan fehlt, weil die BWA Miete und Hausgeld zeigt und nicht, dass der Mieter nicht der Schuldner ist, nicht das Datum im Beschluss als Zahlung und nicht, dass die Instandsetzung beim Eigentümer bleibt. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und, wenn sie vorliegen, dem letzten Beschluss der Gemeinschaft oder der Hausgeldabrechnung entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welche Zeile die Umlage nicht holt, welches Datum im Beschluss die Zahlung trägt, und welche Hebel ohne diese Zeile real sind. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.

Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Hausverwaltung, keine Kanzlei und keine Mietpraxis. Wir stufen keine Einheit ein, legen keine Kosten um und schreiben keinen Beschluss. Ob eine konkrete Umlage, ein konkretes Mietverhältnis oder ein konkretes Datum im Einzelfall trägt, gehört zur Gemeinschaft, zur Verwaltung und zum Anwalt.

Nächster Schritt

Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa und, falls sie im Haus sind, der letzte Beschluss der Gemeinschaft oder die Hausgeldabrechnung. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.