Indexmiete in der Krise: der Index hebt die Miete nicht

Warum der Index die Miete nicht hebt

How-tos behandeln den Verbraucherpreisindex als automatische Mieterhöhung. Sie schreiben: Inflation, VPI, Miete steigt mit. Der Satz, der den Zahlungsplan bewegt, steht daneben. § 557b Absatz 1: die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Bestimmt ist nicht erhoben. Die BWA zeigt die bisherige Miete. Sie zeigt nicht, dass ein neuer Indexstand ohne Erklärung keine Zahlung ist.

Absatz 3 Satz 1: eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Satz 2: dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Eine Formel ohne Eurobetrag trägt die Zeile nicht. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass die Veröffentlichung des Index die Miete schon hebt, oder dass nicht geltend gemachte Monate eine Forderung sind. Die Vorschriften sitzen im Kapitel über Wohnraum. Diese Seite ordnet keinen Vertrag zu, rechnet keine Indexänderung und setzt keine Miete herauf.

• Modernisierungsumlage in der Krise

Warum der übernächste Monat nach der Erklärung sitzt

How-tos setzen die neue Miete auf den Monat des Index. Absatz 3 Satz 3: die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Zugang entscheidet, nicht das Sendedatum und nicht der Indexmonat. Eine Erklärung, die im Oktober zugeht, trägt frühestens den Dezember. Eine rückwirkende Erhöhung für schon gelaufene Monate steht in der Vorschrift nicht.

Was die Vorschrift nicht verlangt: dass der Zahlungsplan die höhere Miete schon im Monat der Veröffentlichung zeigt, oder dass nicht erklärte Monate nachgeholt werden. Der übernächste Monat sitzt hinter der Erklärung, und die Erklärung sitzt hinter der schriftlichen Vereinbarung. Diese Seite schreibt keine Erklärung und stellt keine zu.

• Betriebskostenabrechnung in der Krise

Warum ein Jahr steht und § 558 zu ist

How-tos schreiben: jedes Jahr anpassen, fertig. Absatz 2 Satz 1: während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Jahresfrist läuft von der letzten wirksamen Höhe. Eine Pflicht, jedes Jahr zu erklären, steht nicht im Satz.

Satz 3 schließt die Erhöhung nach § 558 aus. Der Weg zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist zu. Satz 2 lässt eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e nur zu, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, es sei denn, es wurde eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a durchgeführt. Die acht Prozent, die die Handwerkerrechnung nicht holen, sind hier zusätzlich beschränkt. Absatz 4 wendet die §§ 556d bis 556g nur auf die Ausgangsmiete an. Absatz 5 macht eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Was die Vorschrift nicht verlangt: dass der Index die Vergleichsmiete ersetzt, oder dass ein Jahr ohne Erklärung eine Forderung aufbaut. Diese Seite stuft keine Klausel ein, rechnet keine Jahresfrist und öffnet § 558 nicht.

• Modernisierungsumlage in der Krise

Warum das nicht die Modernisierung, nicht die Betriebskosten und nicht der Vertragskalender ist

Drei Achsen gegen die Modernisierungsumlage: Auslöser (Indexstand gegen durchgeführte Maßnahme), Preis (prozentuale Indexänderung gegen acht Prozent der verbleibenden Kosten), Zeitpunkt (übernächster Monat nach der Erklärung gegen den dritten Monat nach der Erklärung). Die Modernisierungs-Seite trägt die acht Prozent, die die Handwerkerrechnung nicht holen. Diese URL trägt den Index, der die Miete nicht hebt.

Drei Achsen gegen die Betriebskostenabrechnung: Auslöser (Änderung der Grundmiete gegen die jährliche Abrechnung der Vorauszahlung), Preis (dauerhafte Indexmiete gegen Nachforderung oder Guthaben auf einem Blatt), Zeitpunkt (übernächster Monat nach der Erklärung gegen den zwölften Monat nach Periodenende). Die Betriebskosten-Seite trägt das Blatt mit zwei Vorzeichen. Diese URL trägt die Grundmiete, die der Index nicht von allein hebt.

Drei Achsen gegen den Vertragskalender: Auslöser (Vermieterzufluss nach der Erklärung gegen die Kündigungsschwelle des § 543 Absatz 2 Nummer 3), Preis (Indexänderung in Euro gegen zwei Monatsmieten Rückstand), Zeitpunkt (übernächster Monat nach Zugang gegen den Tag des Verzugs). Dieselbe GmbH kann Vermieter und Mieter sein. Diese Seite wählt zwischen den Kalendern nicht.

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Was Keel dazu macht und was nicht

Die Indexmiete ist keine der sieben Keel-Methoden. Sie ist ein Betrag mit Datum, der im Zahlungsplan fehlt, weil die BWA die bisherige Miete zeigt und nicht die Erklärung, nicht den übernächsten Monat und nicht das geschlossene § 558. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und, wenn sie vorliegt, der Indexvereinbarung oder der letzten Erhöhungserklärung entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welche Zeile der Index nicht hebt, welcher Monat nach der Erklärung sitzt, und welche Hebel ohne diese Zeile real sind. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.

Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Hausverwaltung, keine Kanzlei, keine Steuerberatung. Wir rechnen keinen Index, setzen keine Miete herauf und stufen keinen Vertrag als Wohnraum oder Gewerbe ein. Ob eine konkrete Vereinbarung, eine Erklärung oder eine Jahresfrist im Einzelfall trägt, gehört zum Anwalt.

• Lagebild in zwei Werktagen

Nächster Schritt

Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa und, falls sie im Haus ist, die Indexvereinbarung oder die letzte Erhöhungserklärung. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.

• Lagebild in zwei Werktagen
• Unterlagen einreichen