Wärmecontracting in der Krise: die Umstellung holt die Contractor-Rechnung nicht

How-tos schreiben: Contractor finanziert die Heizung, Mieter zahlen, kein Capex, fertig. Die Umstellung holt die Contractor-Rechnung nicht. § 556c Absatz 1 lässt den Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten tragen, wenn der Vermieter von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung umstellt, die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer neuen Anlage oder einem Wärmenetz kommt und die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Die Rechnung an den Wärmelieferanten sitzt vorher. Bei einem Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent darf sich der Lieferant auf die Betriebsführung beschränken. Die Neutralität deckt den Contractor nicht. Keel in Hamburg legt diese Zeile in zwei Werktagen ins kostenlose Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100; eine Success Fee fällt nur auf realisiertem Kapital an. Orientierung, keine Rechtsberatung.

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  • Umstellung holt die Rechnung nicht
  • Neutralität deckt den Contractor nicht
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  • Keine Rechtsberatung

Warum die Umstellung die Contractor-Rechnung nicht holt

How-tos behandeln Wärmecontracting als Tilgung der Heizung. Sie schreiben: Contractor finanziert, Mieter tragen die Lieferung, Capex entfällt. Der Satz, der den Zahlungsplan bewegt, steht daneben. § 556c Absatz 1: hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung nicht übersteigen. „Umstellen“ sitzt hinter der Rechnung. Die BWA zeigt Heizkosten. Sie zeigt nicht, dass die Umstellung keine Tilgung der Contractor-Zeile ist.

Satz 2: beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung beschränken. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass die Umstellung die Contractor-Rechnung zuerst ersetzt, oder dass eine neue Anlage ohne Neutralität schon Betriebskosten ist. Die Vorschriften sitzen im Kapitel über Wohnraum. Die WärmeLV gilt für Mietwohnraum. Diese Seite ordnet keinen Vertrag zu, rechnet keine Neutralität und stuft keine Anlage ein.

Warum die Neutralität den Contractor nicht deckt

How-tos setzen die Neutralität mit der Contractor-Rechnung gleich. WärmeLV § 8 stellt gegenüber: die Kosten der Eigenversorgung, die der Mieter bislang als Betriebskosten zu tragen hatte, und die Kosten, die er zu tragen gehabt hätte, wenn er dieselbe Wärmemenge im Wege der Wärmelieferung bezogen hätte. § 9 Absatz 1 nimmt den durchschnittlichen Endenergieverbrauch der letzten drei abgerechneten Zeiträume, multipliziert mit den Brennstoffpreisen des letzten Zeitraums, plus die sonstigen abgerechneten Betriebskosten des letzten Zeitraums. § 10 indexiert den aktuellen Grund- und Arbeitspreis über die Preisänderungsklausel auf den letzten Zeitraum. Der Vergleich sitzt auf der alten Menge, nicht auf der Contractor-Rechnung.

§ 2 Absatz 3 WärmeLV: die Vereinbarung von Mindestabnahmemengen oder von Modernisierungsbeschränkungen ist unwirksam. Fehlen die Voraussetzungen des § 556c Absatz 1, trägt der Mieter die Wärmelieferkosten nicht als Betriebskosten. § 5 WärmeLV gibt dann nur einen Auskunftsanspruch: der Kunde kann die Bestandteile verlangen, die den umlegbaren Betriebskosten nach § 7 Absatz 2 und § 8 Absatz 2 der Heizkostenverordnung entsprechen. Der Rest der Contractor-Zeile bleibt. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass Neutralität den Contractor deckt, oder dass eine gescheiterte Umstellung die Rechnung löscht. Diese Seite rechnet keinen Vergleich und teilt keine Rechnung.

Warum die Ankündigung die Rechnung nicht hebt

§ 556c Absatz 2: der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen. WärmeLV § 11 Absatz 1 verlangt den Zugang. Absatz 2 nennt Art der Lieferung, Effizienz oder Betriebsführung, Kostenvergleich mit Annahmen, Umstellungszeitpunkt, Preise und Preisänderungsklauseln. Die Ankündigung hebt die Rechnung nicht.

Absatz 3: rechnet der Vermieter Wärmelieferkosten als Betriebskosten ab und hat er die Umstellung nicht nach den Absätzen 1 und 2 angekündigt, so beginnt die Frist für Einwendungen gegen die Abrechnung der Wärmelieferkosten (§ 556 Absatz 3 Satz 5 BGB) frühestens, wenn der Mieter eine Mitteilung erhalten hat, die den Anforderungen entspricht. Die fehlende Ankündigung tötet die Rechnung nicht. Sie verschiebt die Einwendungsfrist.

How-tos setzen dieselbe Umstellung auch auf Einzelöfen. Der Bundesgerichtshof hat am 20. Mai 2026 (VIII ZR 47/25 und VIII ZR 46/25) entschieden: auf die Umstellung von durch den Mieter betriebenen Einzelöfen auf die eigenständig gewerbliche Lieferung findet § 556c weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Mieter die Wärmekosten schon zuvor als Betriebskosten trug. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass die Ankündigung die Rechnung schon trägt, oder dass Einzelöfen die Contractor-Zeile öffnen. Diese Seite schreibt keine Ankündigung und stuft keine Öfen ein.

Warum das nicht die Betriebskosten, nicht die CO2-Aufteilung und nicht die Modernisierung ist

Drei Achsen gegen die Betriebskostenabrechnung: Auslöser (Umstellung von der Eigenversorgung gegen die jährliche Abrechnung der Vorauszahlung), Preis (Neutralitätsdeckel gegen Nachforderung oder Guthaben auf einem Blatt), Zeitpunkt (drei Monate vor der Umstellung gegen den zwölften Monat nach Periodenende). Die Betriebskosten-Seite trägt das Blatt mit zwei Vorzeichen. Diese URL trägt die Umstellung, die die Contractor-Rechnung nicht holt.

Drei Achsen gegen die CO2-Kostenaufteilung: Auslöser (Contractor mit Grund- und Arbeitspreis gegen den Preisbestandteil auf der Lieferantenrechnung), Preis (Neutralität, die den Contractor nicht deckt, gegen den Vermieteranteil, der nie Nachforderung war), Zeitpunkt (drei Monate vor der Umstellung gegen die jährliche Heizkostenabrechnung). Die CO2-Seite trägt den Anteil, der auf der Heizrechnung bleibt. Diese URL trägt die Umstellung, die die Contractor-Rechnung nicht holt.

Drei Achsen gegen die Modernisierungsumlage: Auslöser (Opex-Durchleitung nach der Umstellung gegen Capex nach Durchführung), Preis (Neutralität gegen acht Prozent der verbleibenden Kosten), Zeitpunkt (drei Monate vor der Umstellung gegen den dritten Monat nach der Erklärung). Die Modernisierungs-Seite trägt die acht Prozent, die die Handwerkerrechnung nicht holen. Diese URL trägt die Neutralität, die den Contractor nicht deckt.

Was Keel dazu macht und was nicht

Wärmecontracting ist keine der sieben Keel-Methoden. Es ist ein Betrag mit Datum, der im Zahlungsplan fehlt, weil die BWA die Heizkosten zeigt und nicht die Contractor-Rechnung, nicht den Neutralitätsvergleich und nicht die drei Monate vor der Umstellung. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und, wenn sie vorliegt, dem Wärmeliefervertrag oder der Umstellungsankündigung entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welche Zeile die Umstellung nicht holt, welcher Vergleich den Contractor nicht deckt, und welche Hebel ohne diese Zeile real sind. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.

Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Hausverwaltung, keine Kanzlei, keine Steuerberatung. Wir rechnen keine Neutralität, setzen keine Umstellung um und stufen keinen Vertrag als Wohnraum oder Gewerbe ein. Ob eine konkrete Umstellung, ein Vergleich oder eine Ankündigung im Einzelfall trägt, gehört zum Anwalt.

Nächster Schritt

Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa und, falls er im Haus ist, der Wärmeliefervertrag oder die Umstellungsankündigung. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.