Ausgleichsbetrag in der Krise: die Wertsteigerung holt den Ausgleich nicht

Warum die Wertsteigerung den Ausgleich nicht holt

How-tos behandeln den Mehrwert als Kasse. Sie schreiben: Sanierung fertig, Bodenwert gestiegen, der Ausgleich sitzt schon im Grundstück. Der Satz, der den Zahlungsplan bewegt, steht daneben. Absatz 1 Satz 1: der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts entspricht. Absatz 2: die Erhöhung ist der Unterschied zwischen Anfangswert und Endwert. Anfangswert ist der Bodenwert, der sich ergäbe, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Endwert ist der Bodenwert nach der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung. Das ist Bodenwert, nicht Gebäudewert.

Die BWA zeigt den Buchwert und oft eine stille Reserve. Sie zeigt nicht, dass die Wertdifferenz eine Zahlung an die Gemeinde ist, und nicht, dass der Mehrwert keine Kasse ist. Was die Vorschrift nicht verlangt: dass „wertvoller“ den Betrag schon holt, oder dass eine fehlende Bebauung die Erhöhung leert. Diese Seite stuft kein Grundstück ein und rechnet keinen Ausgleich.

• Erschließungsbeitrag in der Krise

Warum der Abschluss nicht die Zahlung ist

Absatz 3 Satz 1: der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Abschluss ist die Aufhebung der Satzung nach § 162 oder die Abgeschlossenheitserklärung für das einzelne Grundstück nach § 163. Absatz 4 Satz 1: die Gemeinde fordert durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe fällig. Der Abschluss holt den Monat nicht. Die Erklärung nach § 163 löscht den Sanierungsvermerk; sie leert den Bescheid nicht.

Absatz 6: die Gemeinde kann Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist. Die Vorauszahlung ist nicht die Endabrechnung. Absatz 3 Satz 2: die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss zulassen; dabei kann zur Deckung der Kosten auch ein höherer Betrag vereinbart werden. Früher zahlen holt keinen Nachlass. § 80 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 der Verwaltungsgerichtsordnung nimmt die aufschiebende Wirkung bei der Anforderung öffentlicher Abgaben und Kosten. Der Widerspruch holt den Monat nicht. Was die Vorschriften nicht verlangen: dass „abgeschlossen“ den Bescheid schon leert, oder dass die Vorauszahlung die Endabrechnung wartet. Diese Seite setzt keinen Betrag fest und legt keinen Widerspruch ein.

• Grundsteuer in der Krise

Warum der Verkauf die Gemeinde nicht leert

Zahlungspflichtig ist, wer bei Aufhebung der Satzung oder bei der Entlassung aus der Sanierung Eigentümer ist. Ein Verkauf zwischen Abschluss und Bescheid leert die Gemeinde nicht. Absatz 4 Satz 3: der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Anders als der Erschließungsbeitrag hält hier keine dingliche Last das Grundstück. Die persönliche Pflicht bleibt. Ein Kaufvertrag, der den Ausgleich dem Käufer zuweist, ändert die Forderung der Gemeinde nicht.

Absatz 1 Satz 2: Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; Wohnungseigentümer nur nach ihrem Anteil. § 155 Absatz 1 Nummer 3 rechnet eine Bodenwerterhöhung an, die der Eigentümer beim Erwerb als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat. Nicht jeder Kaufpreis holt den Ausgleich. Nummer 2 rechnet zulässige eigene Aufwendungen an. Was die Vorschriften nicht verlangen: dass „verkauft“ die Gemeinde schon leert, oder dass ein Kaufpreis ohne den entsprechenden Betrag den Bescheid wartet. Diese Seite schreibt keinen Vertrag und verkauft keines.

• Grunderwerbsteuer in der Krise

Warum das nicht der Erschließungsbeitrag, nicht die Sonderumlage und nicht die Grundsteuer ist

Drei Achsen gegen den Erschließungsbeitrag: Gegenstand (Abschluss der Sanierung gegen Herstellung der Erschließungsanlage), Preis (Bodenwerterhöhung gegen Anteil am Aufwand, die Gemeinde trägt dort mindestens 10 vom Hundert), Sicherheit (ruht nicht als öffentliche Last gegen ruht als öffentliche Last). Derselbe Monat nach dem Bescheid sitzt auf beiden Kalendern. Absatz 1 Satz 3: werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, sind die Vorschriften über Erschließungsbeiträge nicht anzuwenden. Der Erschließungskalender ist dort zu. Das vereinfachte Verfahren nach § 142 Absatz 4 kann den Dritten Abschnitt ausschließen; dann entsteht dieser Ausgleich nicht. Diese Seite stuft kein Gebiet ein.

Drei Achsen gegen die Sonderumlage: Gegenstand (Bodenwerterhöhung der Gemeinde gegen Reparatur der Gemeinschaft), Gläubiger (Gemeinde gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer), Zeitpunkt (ein Monat nach Bekanntgabe gegen das Datum im Beschluss). Die Sonderumlageseite trägt die Umlage, die die Miete nicht holt. Diese URL trägt den Ausgleich, den die Wertsteigerung nicht holt.

Drei Achsen gegen die Grundsteuer: Gegenstand (einmaliger Ausgleich nach Abschluss gegen Jahressteuer am 1. Januar), Preis (Wertdifferenz gegen Festsetzung zum 1. Januar), Zeitpunkt (ein Monat nach Bekanntgabe gegen den 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November). Die Grundsteuerseite trägt den Leerstand, der das Jahr nicht senkt. Dieselbe GmbH kann alle drei Kalender tragen. Diese Seite stuft das nicht ein.

• Erschließungsbeitrag in der Krise
• Sonderumlage in der Krise
• Grundsteuer in der Krise

Was Keel dazu macht und was nicht

Der Ausgleichsbetrag ist keine der sieben Keel-Methoden. Er ist ein Betrag mit Datum, der im Zahlungsplan fehlt, weil die BWA den Buchwert zeigt und nicht, dass die Wertdifferenz eine Zahlung ist, nicht den Monat nach dem Bescheid als Zahlung und nicht, dass der Betrag ohne öffentliche Last am Eigentümer bei Abschluss bleibt. Aus Jahresabschluss, aktueller BWA mit SuSa und, wenn sie vorliegen, dem letzten Ausgleichsbescheid oder der Sanierungssatzung entsteht in zwei Werktagen ein Lagebild mit Distress Score von 0 bis 100: welche Zeile die Wertsteigerung nicht holt, welcher Monat nach dem Bescheid die Zahlung trägt, und welche Hebel ohne diese Zeile real sind. Erstanfrage und Lagebild kosten nichts; eine Success Fee fällt nur auf Kapital an, das nachweislich ankommt.

Was Keel nicht ist, gehört dazu: keine Gemeindeverwaltung, keine Kanzlei und keine Wertermittlung. Wir stufen kein Grundstück ein, rechnen keinen Ausgleich, schreiben keinen Vertrag und legen keinen Widerspruch ein. Ob ein konkreter Bescheid, ein konkreter Verkauf oder eine konkrete Vorauszahlung im Einzelfall trägt, gehört zur Gemeinde und zum Anwalt.

• Lagebild in zwei Werktagen

Nächster Schritt

Die Unterlagen liegen meist schon vor: der letzte Jahresabschluss, die aktuelle BWA mit SuSa und, falls sie im Haus sind, der letzte Ausgleichsbescheid oder die Sanierungssatzung. Legen Sie sie auf keel.legal ab, hinterlassen Sie Kontakt und Rolle und wählen Sie Termin oder Rückruf. Innerhalb von zwei Werktagen kommen Lagebild, Distress Score und erste Kurzfrist-Angebote zurück.

• Lagebild in zwei Werktagen
• Unterlagen einreichen